【雨漏り】アパートの屋根修理 リフォーム【トラブル解決】

ブログ | 2015.11.06

1.アパート マンション テラスハウスなどの屋根修理 リフォーム

現在、インターネット上では幅広い専門家から簡単に見解が得られる時代です。
賃貸しているアパートやマンションなどの屋根の雨漏りが発生した場合、オーナー様が多額の損害賠償金の支払いを求められる可能性があります。

定額屋根修理でも、オーナー様が所有するアパートに雨漏りが発生し、賃借人様とトラブルになったケースをこれまで何度も経験してきました。

今回は、「アパートなどの集合住宅の雨漏りの被害」と「トラブル解決」についてご案内させていただきます。(以下、敬承略)

アパートの屋根修理

2.インターネットを利用した情報収集が常識の時代

最近では、インターネット、スマートフォンの利用が進み、賃貸関連のトラブルについて、借主は自ら様々な情報を収集し、自己の権利が主張できる時代になっています・

代表的なサイトとしては以下のものが挙げられます。

いずれも、過去の事例・判例に基づくもの、専門家による見解が多いので、一定の発言力があります。

しかしながら、これらのサイトは借主サイドの見地ばかりです。

理由は圧倒的に借主の絶対数が多いからです。
当然、相談数、回答数は借主によるものが全体の99%を占めます。

不動産会社、オーナーをサポートするホームページも存在しますが、不動産会社やオーナーの見解は巨大サイトの意見に埋もれてしまっているのが現状です。

賃貸経営において、これまでの慣例や経験から対処していたが、突如、借主から思いもよらない要求をさせれるというリスクが現代では発生します。

中には1ページ目から、少額賠償訴訟の書き方を紹介するホームページがあります。
また、敷金の全額返済、争いありきの一方的な発言をするホームページもあります。

本来は賃借人と賃貸人がお互いの見解を主張し、その見解の違いを理解し合い、歩み寄ることがあるべき姿です。

落としどころを見つけることが困難な時代になっています。

雨漏りが発生した集合住宅の改修

 

3.雨漏りが発生した賃貸住宅(アパート)の民法解釈

ここで民法による解釈を確認します。

(民法606条1項)
貸主は、貸す物を使える状態にする義務があるため、屋根の破損による雨漏りは修繕する義務が生じます

(民法415条)
借主の家財に被害が発生した場合には、借主は貸主に損害賠償の請求をすることができます

(民法611条1項の類推適用)
もし、貸主が修繕義務を履行しなかった場合、借主は雨漏りによって生じた損害部分の按分に応じて、賃料の減額を請求することができます

 

4.雨漏りによる経済的負担

賃貸契約の集合住宅において、雨漏りが生じた場合、最初に下記の費用発生が考えられます。

・屋根修繕費
もし、原因が経年劣化による雨漏りであれば、葺き替え工事、屋根カバー工法が必要になるケースがほとんどです。
屋根雨漏りの修理費は高額です。
・内装修繕費
・雨漏り修理完了まで、使用できなくなった損害部分の家賃
使用できなくなった損害部分の面積,建物全面積に対する割合,損害程度などを鑑みて、賃料の何%を減額するか判断することになります。

借主が請求できる権利として下記のものが考えられます。

・水濡れによる被災物の損害賠償請求
家具はもちろんですが、パソコンなどが被災した場合、中のデータも損害賠償請求の対象になります。
・クリーニング代金
・引越し(運搬)費
・引越し先の敷金、礼金、不動産仲介手数料、家賃保障会社への保証料
・ホテル代
借主が居住できないと判断された場合、新たな入居先にかかる費用が請求されます。
・慰謝料
雨漏りが原因で翌日仕事ができなくなったなどは機会損失が請求されます。

争いになった場合は裁判費用、弁護士費用なども発生します。

特に火災保険加入者には弁護士特約が付いていることがあり、借主はその弁護士特約を使用しやすい環境にあります。
また、反論するための証左などを用意するための労務、時間もかかります。
もし、借主の主張が全て認められ結審した際は、貸主側に大きな経済的負担が予想されます。
これではアパート経営などはやっただけ損をしてしまいます。

 

5.賃貸住宅の火災保険

アパートなどの集合住宅においても、雨漏りの原因が風災の影響によるもであれば、火災保険(風災条項)の対象になります。

通常は屋根修理会社から修理工事費の見積りを入手し、保険鑑定会社立会の現場確認があり、最終的に保険会社から請求を承認され、被害に関わる保険金の支払いが行われます。
もちろんこれらの項目をひとつひとつクリアするのは、時間と手間が必要になります。

特に、家財や内装にまで被害が及んだ場合には、入居者の立証責任も関わるので実際に保険金が支給され、雨漏りの修理が完了するまでには、2ヶ月程度かかります。
尚、この期間は全ての関係者が承諾の上で成り立つ期間です。

歯車がひとつでも狂えば、屋根の修理完了まで、より一層の時間を要する可能性があります。

最近では、保険申請代行会社がオーナーの代わりに保険申請の代行を行うビジネスが目立っています。
・実施0円でお客様の屋根が修理できます。
・保険会社へ伝えるたった一言で保険がおりなくなります。
といった消費者を惹きつけるアナウンスをすることで、火災保険の申請を代行する代わりに、屋根の修理工事契約をオーナーと結ぶ、抱き合わせ販売が目的です。

この件は定額屋根修理でも何度も申し上げていますが、このような火災保険申請代行会社に依頼をすることは絶対に避けてください。

オーナー、不動産会社、入居者、修理会社、保険鑑定会社、保険会社、弁護士、これに完全に第三者の立場である保険申請代行会社が加わることを想像してください。

スムーズに行くはずの話しがこじれる事は明白です。

火災保険の申請方法は車の交通事故と同じで、とても簡単です。
被保険者が思っている以上にスムーズに保険金を受け取ることができます。

 

6.トラブルになった場合の解決法

やはり、現実的に考えられる解決方法は「和解」による両者の歩み寄りです。

集合住宅の雨漏りに、入居者の生活が保護されることは第一です。
入居者は、当然一日でも早く屋根の雨の漏れを修理してもらい平穏な生活を望みます。

しかし、雨漏り修理が長引くと、被害者心理は悪くなる一方です。

被害状況はもちろんですが、「借主のキャラクター」と「貸主の初期対応」が、その後の流れに大きく左右されると思われます。

即座に経年劣化によるものであると判断し、屋根修理会社に連絡して修理を依頼する。
もしくは、長期及ぶ交渉(争い)を覚悟の上で保険を利用し、粘り強く入居者に理解を求める。

オーナー、不動産会社のバランス感覚が重要です。

 

7.雨漏りがあった場合は、外装専門の工事会社に相談する

雨漏りが発生した場合には修繕義務が生じるので、屋根修理の工事会社に依頼することになります。
この場合は、直接施工で屋根修理する専門工事会社にお尋ねください。
予算内で修理する方法、将来発生するメンテナンス費用などの専門的なアドバイスが得られるからです。

しかし、屋根修理業界(インターネット)の現実は仲介業者が大多数で成り立っています。

見分けるポイントは屋根材を保管するための倉庫設備が整っているかどうかです。
直接施工で屋根の修理を行う会社であれば、大きな屋根材や副資材を保管する倉庫が必ずあります。
都心のビルや駅前、住宅マンションの上階にある会社は屋根修理会社ではなく インターネット関連会社や仲介会社の可能性があります。

 

8.定額屋根修理 アパート集合住宅屋根改修工事事例

下記は定額屋根修理で施工した、アパート集合住宅の屋根リフォームを行った現場の一部です。

世田谷区屋根改修工事東京都世田谷区 S様所有アパート屋根リフォーム工事

大阪市アパート屋根雨漏り修理大阪市住吉区 M様所有アパート屋根リフォーム工事

千葉県船橋市アパート屋根改修工事千葉県船橋市 植田様所有アパート コロニアルカバー工法 工事の流れ

 

9.まとめ

・賃貸関連のトラブルについて、借主は自ら様々な情報を収集し、自己の権利が主張できる時代になっています。

・アパート、マンションなど賃貸住宅の外装工事を専門とする会社を、継続的なパートナーとして修理、定期メンテナンスをしてもらいましょう。

・第三者の立場である火災保険申請代行会社に保険申請を代行するのは避けてください。

定額屋根修理は常にお客様の利益に適う正しい情報をご提供することをお約束いたします。
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