【雨漏り】アパートの屋根修理 リフォーム【トラブル解決】

全記事 一覧 | 2015.11.06

1.アパート マンション テラスハウスなどの屋根修理 リフォーム

現在、インターネット上では幅広い専門家から簡単に見解が得られる時代です。
賃貸しているアパートやマンションで雨漏りが発生した場合、オーナー様が多額の損害賠償金の支払いを求められる可能性があります。

定額屋根修理では所有しているアパートで雨漏りが発生し、賃借人様とトラブルになっているオーナー様からのご相談をたくさんいただいています。
今回は、「アパートなどの集合住宅の雨漏りの被害」と「トラブル解決」についてご案内します。(以下、敬承略)

アパートの屋根修理

2.インターネットを利用した情報収集が常識の時代

インターネットやスマートフォンの利用が進み、賃貸関連のトラブルについて、借主は自ら様々な情報を収集しています。
借主が自己の権利を主張しやすい時代になっています。

代表的なサイトとしては以下のものが挙げられます。

いずれも、過去の判例に基づく専門家による見解が多いので、一定の発言力があります。
しかしながら、借主の絶対数が多いため、これらのサイトは相談数や回答数が借主サイドのものばかりです

不動産会社やオーナーをサポートするホームページも存在しますが、不動産会社やオーナーの見解は巨大サイトの意見に埋もれてしまっているのが現状です。

これまでの慣例や経験に基づいて賃貸経営をしていたオーナーや不動産会社が、突如、借主から思いもよらない要求をされることが、現代では発生します。

中には1ページ目から、少額賠償訴訟の書き方を紹介するホームページがあります。
また、敷金の全額返済、争いありきの一方的な発言をするホームページもあります。

本来は賃借人と賃貸人がお互いの見解を主張し、見解の違いを理解し合い、歩み寄ることがあるべき姿です。

残念ながら、両者の落としどころをバランス良く見つけることが困難な時代になっています。

雨漏りが発生した集合住宅の改修

 

3.雨漏りが発生した賃貸住宅(アパート)の民法解釈

民法による解釈を確認します。

(民法606条1項)
貸主は、貸す物を使える状態にする義務があるため、屋根の破損による雨漏りは修繕する義務が生じます

(民法415条)
借主の家財に被害が発生した場合には、借主は貸主に損害賠償の請求をすることができます

(民法611条1項の類推適用)
もし、貸主が修繕義務を履行しなかった場合、借主は雨漏りによって生じた損害部分の按分に応じて、賃料の減額を請求することができます

 

4.雨漏りによる経済的負担

賃貸契約の集合住宅で雨漏りが生じた場合に、貸主が負担する費用を示します。

・屋根修繕費
部分的な補修で対処することで雨漏りを塞ぐことができるケースもあります。
しかし、補修は応急処置にしか過ぎません。
すぐに雨漏りが繰り返し発生するはずです。
居住者様との関係が悪化しないためにも、葺き替えもしくは屋根カバー工法による本格的な屋根改修工事が必要です。
屋根材を全面的に新しくする屋根改修工事は高額です。
・内装修繕費
天井やクロス、床などに雨染みがついた場合、張替などの処置が必要になります。
・損害部分の家賃
雨漏り修理が完了まで使用できない損害部分(損害面積割合)の賃料は減額されることになります。

その他借主が請求できる権利

・水濡れによる被災物の損害賠償請求
家具や衣類などが水濡れした場合、賠償請求ができます。
特にパソコンが被災した場合、中のデータも損害賠償請求の対象になるため高額な請求金額になる可能性があります。
・クリーニング代金
・引越し(運搬)費
・引越し先の敷金や礼金、不動産仲介手数料、家賃保証会社への保証料
・ホテル代
・慰謝料
雨漏りが原因で仕事ができなくなった場合などの機会損失も請求されます。

裁判費用 弁護士費用

争いになった場合は裁判費用や弁護士費用が発生します。
特に火災保険加入者には弁護士特約が付いていることが多く、借主は弁護士を依頼しやすい環境があります。
反証するための労務や時間の負担もかかります。

 

5.賃貸住宅の火災保険

戸建て住宅同様、アパートなどの集合住宅も、風災による影響があれば、火災保険の対象になります。
※屋根の経年劣化による雨漏りは保険の対象になりません。

特に集合住宅の被災による雨漏りは居住者がいるため早急な対応が望まれます。
しかし、保険会社から保険金を受け取るためには、時間と手間がかかります。
家財や内装にまで被害が及んだ場合、雨漏りの修理が完了するまでには、保険申請の期間を含めて2ヶ月程度かかります。
この期間は全ての関係者が承諾の上で成り立ちます。
関係者とは、「オーナー」「不動産会社」「居住者」「屋根工事会社」「保険会社」「保険鑑定会社」です。
歯車がひとつでも狂えば、屋根の修理完了までに更に時間を要します。

最近では、保険申請代行会社がオーナーの代わりに保険申請の代行業務を請け負うビジネスの存在感が目立っています。
・実施0円でお客様の屋根が修理できます。
・保険会社へ伝えるたった一言で保険がおりなくなります。
といった消費者を惹きつけるアナウンスをすることで、屋根の修理工事契約をオーナーと結ぶ、抱き合わせ販売が目的です。
保険金額から工事金額を引いた金額が保険申請代行会社の利益になります。
したがって、保険会社に高い保険金を請求し、屋根工事会社に安い工事を請け負わすことで利益を確保します。
「オーナー」「不動産会社」「居住者」「屋根工事会社」「保険会社」「保険鑑定会社」これに加えて第三者の立場である保険申請代行会社が加わると、スムーズに行くはずの話しが余計にこじれます。

定額屋根修理でも繰り返しお伝えしていますが、保険申請を代行会社に依頼をすることは避けてください。
火災保険の申請方法は車の交通事故と同じで、とても簡単です。
被保険者が思っている以上にスムーズに保険金を受け取ることができます。

 

6.トラブルになった場合の解決法

入居者の生活が保護が最優先事項です。
一日でも早く屋根の雨の漏れを入居者は修理して欲しいはずであり、雨漏りの修理が長引くと、被害者心理は悪くなる一方です。

「実被害の大きさ」も重要ですが、「貸主の初期対応」がその後の流れに大きく左右されることがあります。
長期に及ぶ交渉(争い)を覚悟の上で保険申請を行い、粘り強く入居者に理解を求めることも大切ですが、即座に経年劣化として判断し本格的な屋根修理工事を行う対応も求められます。
オーナー、不動産会社のバランス感覚が重要です。

 

7.直接工事の工事会社に相談する

雨漏りが発生した場合は修繕義務が生じるため、屋根修理の工事会社に依頼することになります。
この場合は、「直接工事」で屋根を修理する会社にお尋ねください。
「直接工事」の会社は屋根の状況に応じて適切な工事の提案ができます。
工事の着手も自前で屋根材と職人を管理しているため迅速です。
また、予算内で修理する方法や将来発生するメンテナンス費用などの金額面での質問にも即座に応答できます。
屋根のリフォーム会社の多くは仲介業者(営業会社)です。
そのため、両者を見極める必要があります。
ポイントは屋根材を保管するための倉庫設備が整っているかどうかです。
直接工事の会社は大きな屋根材や副資材を保管するための倉庫を必ず保有しています。
都心のビルや駅前、住宅マンションの上階などにある会社は屋根修理会社ではなく インターネット関連会社や仲介業者の可能性があります。

 

8.定額屋根修理 アパート集合住宅屋根改修工事事例

定額屋根修理は直接工事で屋根の修理を請け負う会社です。
関東地区では埼玉県川口市、神奈川県横浜市、千葉県市川市に工事センター(倉庫)があります。
関西地区では大阪府堺市に工事センター(倉庫)があります。
下記は定額屋根修理が手がけたアパート集合住宅のリフォーム現場の一部です。

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9.まとめ

・賃貸関連のトラブルについて、借主は自ら様々な情報を収集し、自己の権利が主張できる時代になっています。

・直接工事を行う会社に工事を依頼してください。迅速であり、低価格かつ適切な診断による工事を提案してくれるはずです。

・保険申請の代行依頼は避けてください。

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