アパート屋根の修繕や雨漏り修理の適正価格は？塗装・カバー工法・葺き替えのメリットとデメリット

アパートやマンションをはじめとする集合住宅の屋根は、建物全体と入居者様の生活を守る重要な役割を担っています。
しかし、長年の風雨や紫外線にさらされることで、徐々に劣化が進み、放置すれば雨漏りや建物内部の損傷につながるリスクが高まります。
特に築10年以上が経過すると、屋根材の種類を問わず何らかのメンテナンスが必要となるケースが増えてきます。
適切なタイミングで適切な工法による屋根リフォームを行うことで、建物の寿命延長や将来的な大規模修繕の回避にもつながります。
ここでは、アパートの屋根の修繕が必要な理由から、代表的な屋根材の特徴、メンテナンス方法と費用の目安、信頼できる工事業者の選び方まで、不動産会社様やオーナー様が知っておくべき情報を詳しく解説します。

金属屋根・金属サイディング専門工事会社「テイガク」の25年間・20,000件以上の施工実績に基づいた実践的な知識と、最新の屋根リフォーム技術をわかりやすくお伝えします。
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もちろん、雨漏りが発生した場合、オーナー様はそのまま放置することはできません。
迅速な対応を怠れば、入居者様からのクレームにつながり、最悪の場合は退去や賃料減額などのトラブルに発展する恐れもあります。
また被害が深刻化すると、予想以上の大規模な修繕工事が必要となり、多額のコストが発生してしまいます。

アパートを新築、あるいは中古集合住宅を購入する人の目的は、もちろん投資です。
こうした投資物件を検討する際、多くの方が室内の設備や内装のデザイン、あるいは外壁の美観ばかりに目を向けがちです。
実際には、建物の中でも最も劣化や損傷を受けやすいのは屋根部分であり、風雨や紫外線の影響を直接受けて日々消耗しています。
その一方で、屋根は普段から目に見える場所ではないため、「何もしなくても半永久的に持つだろう」と思い込んでいるオーナー様が少なくありません。
しかし、このような誤解が大きな落とし穴となります。
万が一雨漏りを放置してしまうと、屋根材だけでなく下地材や内部構造まで傷みが進み、葺き替えなど大掛かりな修繕工事が必要になってしまいます。
そのような事態になれば、修繕費用として200～300万円程度の大きな出費を覚悟することになり、長期にわたり安定的に得られるはずだった家賃収入が吹き飛んでしまいかねません。

また、「塗装すれば大丈夫だろう」と安易に考え、塗装で済ませるオーナー様も多いのですが、屋根材そのものには寿命があります。
すでに耐用年数を超えた屋根に塗装だけを施しても、短期間で再び不具合が発生し、結果的に無駄な費用をかけることになってしまうのです。

投資の価値を維持し、長期的な安定収入を実現するためには、屋根の定期的な点検と適切なメンテナンスが極めて重要です。
初期段階で劣化を発見し、必要なタイミングで適切なメンテナンスを施すことが、最終的にコストを抑え、投資効率を高めることにつながります。

アパートに使用される屋根材の多くは、「スレート屋根」や「瓦」「金属」などさまざまです。
それぞれ寿命やメンテナンスのサイクル、修繕費用が異なります。
ここではアパ―トで用いられる代表的な屋根材の寿命を含めた特徴を解説します。

経年劣化によって表面が徐々に風化し、色があせ、水が吸収されやすくなる性質があります。
スレート屋根そのものの寿命は30～40年です。
2000年代前半に製造されたスレート屋根は、製造技術の問題で、割れやすく”ぜい弱な”商品が流通しています。
美観を維持させるために、約10年〜15年を目安に塗り替えを検討します。
ただし、塗装は美観維持の効果しかないため、屋根機能維持や耐久性向上を図るなら、屋根カバー工法もしくは葺き替え工事をおこないます。

既存住宅で最も広く普及している屋根材といえば、おなじみの瓦屋根です。
瓦屋根は高い耐久性と独特の重厚感が魅力で、適切な施工やメンテナンスをおこなえば、長期的な耐用年数が期待できます。

また台風時には、十分に固定されていない瓦が剥がれ、飛散する危険性もあります。
すでに築30年～40年以上経過した瓦屋根については、長期的に安心して資産を維持するという視点からも、軽量かつ耐震性・耐風性に優れた金属屋根などへの葺き替え工事を検討するのが望ましいでしょう。

しかし、最大の欠点はサビやすいという点です。
特に海岸部や工業地帯など、塩害や大気汚染の影響を受けやすい地域では劣化が早まります。

そのため、防錆対策や定期的な塗装メンテナンスが必須となります。
塗装を怠るとサビが進行し、穴が開いて雨漏りの原因となるケースも少なくありません。
近年では、より耐久性の高いガルバリウム鋼板などに葺き替える人が増えています。

一方で、施工費用はスレート屋根よりもやや高めであり、さらに施工技術によって仕上がりや耐久性に大きな差が出ることも特徴です。
そのため、豊富な実績と高い技術力をもつ信頼できる建築板金工事会社に依頼することをおすすめします。
遮音性については、金属屋根という特性上、「雨音が気になる」という意見もありますが、最近では断熱材一体型の製品や遮音性能を高めた商品が登場しており、居住性や快適性の向上が可能となっています。

また、最近はガルバリウム鋼板を改良させたエスジーエル鋼板の人気が高まっています。

屋根のメンテナンス方法は、屋根材や劣化状況、今後どの程度建物を維持したいかによって変わってきます。
主なメンテナンス方法と特徴、費用の目安を押さえて、最適な選択を行いましょう。

屋根塗装は、主にスレート屋根やトタン屋根など、塗膜が劣化している場合に行うメンテナンス方法です。
屋根材が汚く美観が損なわれている時、あるいは錆びの発生リスクを抑制する時に検討をしたい工事です。

費用は屋根面積や選択する塗料のグレードによって大きく変動します。
一般的な戸建て住宅で30万円前後、足場を含めると50万円前後が相場です。
ただし、アパートは戸建て住宅よりも大きく、規模やフロア数によって変動するため、インターネット上の費用計算は当てにせず、個別の見積もりが必要です。

また、屋根塗装は屋根材の表面を保護するものであり、屋根材自体に大きな損傷がある場合は、根本的な解決策とはならないことに注意が必要です。
塗装会社は契約目的のために、安易に塗装を推し進める可能性があります。
実際に塗装をしてはいけない屋根に塗装をしてしまっている知識や経験の乏しい塗装会社も存在します。
本当に塗装のみで対応できるかどうかは、建築板金工事会社などの屋根専門の業者による現地調査がおすすめです。

葺き替え工事は、既存屋根材をすべて撤去し、新たな屋根材に交換する工法です。
屋根材が著しく劣化している場合や、屋根の構造自体に問題がある場合に選択されます。

費用は屋根材の種類や足場費用を含め、一般的な1戸建てで100〜200万円程度が目安となりますが、アパートでは規模に比例して費用が増加します。
特に、高層階の場合は足場代、アスベストが含まれている屋根材の場合はアスベストの処分費が大きく影響します。

葺き替え工事の最大のメリットは、下地から全面的に刷新できるため、隠れた問題点も発見・修復できる点です。
特に雨漏りが発生している場合や、下地の劣化が疑われる場合には、この工法が推奨されます。
また、屋根材を変更することで、より耐久性の高いものや断熱性能に優れたものに切り替えることも可能です。

一方で、工期が長くなり、解体作業による騒音や振動が発生するため、入居者様への配慮が必要となります。適切な養生や事前説明など、入居者様の理解を得るための対応が重要です。
テイガクでは、入居者様への事前通知サポートや、工事中の配慮事項についても詳細な提案を行っています。

重ね葺き（カバー工法）は、既存屋根を撤去せず、その上から新たな屋根材をかぶせる工法です。
スレート屋根のアパートのリフォームでは、最も人気が高い工事方法の一つです。
葺き替え工事に比べて、3～5割程度、価格を抑えたかたちで施工ができます。
施工費用を抑えられるだけではなく、工期短縮・騒音軽減も図られます。
入居者様の生活への影響を最小限に抑えながら屋根のリフォームが可能となるため、オーナー様にとっても入居者様にとっても負担の少ない工法と評価できます。

既存屋根に損傷が激しい場合は屋根カバー工法ができません。
たとえば、雨漏りを放置させたままにして下地の腐食が進んでいる場合、築後40年近く経過している場合には屋根カバー工法が適用できないことがあります。
また、工事の特性上、屋根が重くなるため、耐震性能が悪くなることも注意してほしいポイントです。
屋根カバー工法は、専門業者の現場調査が必須です。
屋根カバー工法が手軽にできる工事だからこそ、安易に屋根カバー工法を推し進めるリフォーム業者が増えています。
屋根カバー工法が単に見た目の状態だけでなく、屋根裏の状態確認や構造的な検討も含めた総合的な判断が必要です。
テイガクは、25年間で20,000件以上の施工実績をもち、現場の実情に応じた最適な修理・改修プランを提案できる屋根専門工事会社です。
お客様の予算や建物の状況に合わせ、最適な工法と材料を提案させていただきます。

専門業者を選ぶ際は、集合住宅の工事経験や施工実績、入居者様や不動産会社様への配慮などを総合的に確認することが大切です。
特に金属屋根の施工を検討している場合は、金属屋根を専門とする建築板金工事会社へ依頼するのがおすすめです。

最も大きな理由は、費用を抑えやすい点です。
金属屋根のカバー工法や葺き替え工事は外壁を含めたアパート全体の改修工事で最も費用が高い工事です。
解体・下地処理なども含めて一貫して行えるため、工事全体のコストを低減できます。

もちろん、実績に基づく最適な提案ができるかも大切です。
専門業者は豊富な施工事例をもとに、建物の規模や屋根の形状に合わせた最適な工法や材料を提案してくれます。
さらに、迅速かつ的確なアフターサービスが期待できます。
自社施工の場合が多く、万が一トラブルが起きてもスムーズに対応しやすいのが特長です。

万が一、雨漏りが発生した場合も、屋根専門の工事業者なら安心です。
応急処置や補修を含めたスピーディーな応対が期待できます。
一般のリフォーム業者は、下請けの屋根専門工事業者に外注をする業者であることが多いです。
したがって、雨漏りの修理は屋根工事に特化している専門業者に依頼することが望ましいです。

直接工事であれば適切な工事内容を指摘でき、工事日の調整なども速やかに行うことができます。
直接工事の屋根専門業者であるか、見極めが大切です。
直接工事の会社であるかどうかは屋根材保管倉庫の有無を調べましょう。
屋根の材料はとても大きく、じゅうぶんなスペースが必要であるため、直接工事を行う会社は必ず資材を保管するための倉庫を保有します。
根拠もなく直接工事会社を装っているホームページもあるかもしれません。
「グーグルマップ」で会社の住所や倉庫の有無を確認しましょう。

スレート屋根のアパートである場合、金属屋根によるカバー工法でリフォームするのが一般的です。
費用と工期を抑えることができるだけではなく、中長期的に屋根が維持できるので、オーナーさまや借り主さま双方にメリットがあります。

ここでは実際に、テイガクが施工したアパート屋根の工事を詳しくご紹介いたします。

テイガクで施工をした工事の実例をご紹介いたします。

テイガクでは、屋根リフォームに関する価格や工事内容、施工地域などを検索できるサービスをご提供しています。

アパートの物件管理をされている不動産会社様への外装リフォーム事業も承っております。
ご紹介いただいた案件、下請け案件など、不動様会社のご要望に応じた事業サービス部署がテイガクにはございます。
雨漏り修繕や応急処置など、屋根に関することはテイガクにご相談ください。

アパートの屋根は、定期的なメンテナンスと適切なタイミングでのリフォームによって、建物の寿命を延ばし、長期的な維持管理コストを抑えることができます。
また、屋根の状態に不安がある場合や、雨漏りなどのトラブルが発生している場合は、早めの対応が重要です。
テイガクでは、25年間で培った豊富な経験と専門知識を活かし、アパート屋根の修繕における最適なソリューションを提供しています。
もちろん、足場の設置と合わせて外壁塗装のご提案も可能です。
高品質な施工と細やかな配慮で、お客様の大切な資産を守るお手伝いをいたします。